Эксперты Циан.Аналитики подвели итоги 1 полугодия 2024 года на вторичном рынке недвижимости крупных (от 500 тысяч человек) городов России. В выборку кроме Ульяновска вошли еще 34 города с численностью населения от 500 тысяч человек, а также Московская и Ленинградская области.
Статистика по реальному числу сделок в оперативном режиме доступна лишь для Москвы и Санкт-Петербурга. Для других городов можно оценить потенциальный спрос по активности клиентов в части мониторинга рынка (количеству кликов на номер телефона в объявлении, звонков).
За первое полугодие текущего цена квадратного метра в предложении на вторичном рынке в среднем по анализируемым локациям увеличилась лишь на 3,7%. Для шестимесячного отрезка это очень скромный рост, последние 3 месяца цены практически не менялись (ежемесячный прирост составлял 0,2-0,5%, тогда как в 1 квартале 0,7-1,2%, а во 2 полугодии 2023 года 1-1,9%).
На рынке есть предпосылки для коррекции цен вниз (сокращение спроса относительно 2 полугодия 2023 г., заградительно высокие ставки по ипотеке), однако пока что продавцы заняли выжидающую позицию и не готовы заметно снижать цены. К тому же, к настоящему времени рынок уже адаптировался к новой реальности - количество сделок с февраля по апрель увеличивалось (в мае было снижение за счет длительного периода праздничных дней).
Более заметная динамика в городах с населением от 500 тысяч до 1 миллиона человек - за 6 месяцев “квадрат” в среднем по этим локация подорожал на 4,4%, в то время как в миллионниках и пристоличных областях - на 3,2%. Минимальные темпы роста зафиксированы в Санкт-Петербурге (+0,2%), Москве (+0,4%), Владивостоке (+0,4%) и Ленинградской области (+0,5%). Фактически в этих локациях цены за 1 полугодие 2024 г. не изменились. В последние 2-3 месяца в Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях наметился разворот тренда на сокращение средних цен. Пока что снижение минимальное, рост цен в первые месяцы года компенсировать не удалось. Максимальный рост в Набережных Челнах (+9,2%), Красноярске (+8%), Махачкале (+7,9%), Барнауле (+7,5%).
Активность на рынке перестала снижаться. В Москве и Санкт-Петербурге число сделок увеличивалось с января по апрель. Потенциальный спрос на вторичном рынке анализируемых локаций снижался с сентября 2023 г. до конца марта 2024 г. (кроме краткосрочного роста в январе из-за влияния федеральной рекламной кампании) за счет сокращения интереса к ставшей практически недоступной ипотеке.
С апреля снижение прекратилось, потенциальный спрос перешел к стагнации - рынок постепенно адаптировался к новым условиям. В целом за 6 месяцев текущего года активность потенциальных покупателей примерно на 20% ниже, чем годом ранее. Зависимость вторичного рынка от ипотеки не такая высокая, как рынка новостроек: здесь многие покупают за “живые” деньги, много альтернативных сделок. Поэтому и ужесточение условий кредитования не привело к более резкому падению спроса. К тому же, на вторичный рынок пришла часть спроса с рынка новостроек, где также ухудшились условия кредитования (вторичка выигрывает за счет более низкого уровня цен).
Динамика потенциального спроса на вторичном рынке в городах РФ с населением от 500 тысяч человек, Московской и Ленинградской областях (за единицу взято среднее значение за 2021 год).
Динамика реального числа сделок в Москве и Санкт-Петербурге свидетельствует о постепенном восстановлении активности на рынке - спрос увеличивался с февраля по апрель (в мае было снижение за счет длительного периода праздничных дней). По сравнению с периодом января-мая 2023 г. число сделок в Москве в текущем году ниже на 13%, в Санкт-Петербурге - на 15%.
Начиная с февраля на вторичном рынке анализируемых локаций увеличивается объем активного предложения. Это свидетельствует о снижении темпов продаж - лоты дольше задерживаются на рынке и начинают накапливаться. Сроки экспозиции продолжают увеличиваться, к тому же на рынок стало выходить больше новых продавцов. Это связано с оживлением на рынке новостроек, где фиксируется рост активности перед ужесточением льготных программ с 1 июля, - часть таких сделок связана с продажами имеющих квартир в готовых домах.
Несмотря на рост числа лотов, выбор в конце июня 2024 года на 13% ниже, чем в конце июня 2023 года - высокий спрос во второй половине 2023 г. привел к резкому сокращению объема предложения.
«В 1 полугодии 2024 г. цены на вторичном рынке крупнейших городов РФ практически не увеличились. Отрицательная динамика последних месяцев в столичных регионах позволяет с высокой вероятностью говорить о постепенном развороте тренда со стагнации на небольшое снижение цен, – комментирует Елена Лапшина, эксперт Циан.Аналитика. – После 1 июля ипотека станет одинаково недоступна как для вторичного рынка, так и для первичного (для тех, кто не подойдет в качестве заемщика по семейной или it-программе). Это может привести к перераспределению спроса (пусть и сократившегося) в сегмент готового жилья, где общий уровень цен чуть ниже и есть возможность торговаться».
Локация |
Средняя цена кв.м. на вторичке в июне 2024 г., тыс. рублей |
Динамика средней цены кв.м., % |
|
За год |
За полугодие |
||
Москва |
337,2 |
6% |
0,4% |
Санкт-Петербург |
217,8 |
7% |
0,2% |
Владивосток |
180,6 |
9% |
0,4% |
Казань |
176,9 |
20% |
3,6% |
Севастополь |
173,6 |
12% |
6,4% |
Московская область |
164,7 |
4% |
1,4% |
Нижний Новгород |
149,5 |
21% |
6,8% |
Краснодар |
135,4 |
11% |
5,0% |
Ростов-на-Дону |
133,9 |
18% |
4,9% |
Хабаровск |
133,6 |
6% |
3,7% |
Екатеринбург |
131,4 |
14% |
5,5% |
Иркутск |
130,8 |
11% |
4,6% |
Ленинградская область |
129,5 |
2% |
0,5% |
Новосибирск |
127,0 |
10% |
3,8% |
Красноярск |
126,0 |
18% |
8,0% |
Самара |
124,0 |
14% |
2,7% |
Уфа |
122,3 |
13% |
3,4% |
Тюмень |
119,2 |
9% |
3,4% |
Томск |
116,6 |
14% |
3,0% |
Махачкала |
116,0 |
26% |
7,9% |
Кемерово |
113,9 |
16% |
1,1% |
Барнаул |
113,8 |
18% |
7,5% |
Омск |
111,3 |
16% |
3,5% |
Набережные Челны |
107,5 |
30% |
9,2% |
Пермь |
103,9 |
13% |
2,1% |
Воронеж |
102,8 |
14% |
5,7% |
Челябинск |
102,8 |
32% |
4,2% |
Ставрополь |
102,5 |
10% |
5,3% |
Новокузнецк |
102,1 |
16% |
2,8% |
Волгоград |
101,2 |
14% |
3,1% |
Саратов |
99,3 |
19% |
4,5% |
Рязань |
97,5 |
10% |
4,6% |
Ярославль |
97,3 |
7% |
2,6% |
Тольятти |
91,3 |
19% |
3,4% |
Ульяновск |
87,7 |
12% |
4,5% |
Ижевск |
86,7 |
10% |
5,1% |
Оренбург |
83,5 |
18% |
6,8% |
Все локации |
128,4 |
13% |
3,7% |
Читайте Media 73 в Телеграм, социальных сетях Одноклассники и ВКонтакте.